قانون الإقامة العقارية في تركيا 2025

إذا كنت تبحث عن الإقامة العقارية في تركيا عبر تملّك عقار، فهذه الصفحة تضعك على المسار الصحيح — خطوة بخطوة، وبلغة عملية.

سنغطي الشروط القانونية، قيمة العقار المطلوبة، الرسوم والتكاليف، القيود الجغرافية (الأحياء المغلقة)، وآلية الحجز عبر e-ikamet، مع قوائم وجداول مختصرة وكلمات انتقالية تُبقي القراءة سلسة. ولمن يرغب باستشارة تنفيذية موثوقة، تفضل بزيارة الموقع.

“قانون الإقامة العقارية في تركيا يمنحك حق الإقامة القصيرة المدة (قصيرة الأجل) متى استوفيت شروط القانون، وعلى رأسها أن يكون العقار سكنيًا ومستخدمًا لهذا الغرض.” (goc.gov.tr)

الإطار القانوني: أين تقف المادة والنص؟

1) نوع الإقامة الصحيح
الإقامة المرتبطة بالعقار تصدر عادة ضمن الإقامة القصيرة الأجل المنصوص عليها في قانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458 (المواد 31–33)، مع تنظيمات تطبيقية مكملة. وهذا يعني تجديدًا دوريًا وفق الضوابط، وليس إقامة دائمة من أول مرة. (en.goc.gov.tr)

2) “العقار السكني” شرط محوري
ينص الدليل الرسمي على أن يكون العقار سكنيًا وأن يُستخدم للسكن. كما يمكن لأفراد الأسرة (الزوج/الزوجة، الأطفال القُصّر، والبالغ المعال) التقدّم على الأساس ذاته، إذا وُجدت ملكية مشتركة على المسكن. (goc.gov.tr)

3) المُدد المتوقعة
كقاعدة عامة، تمنح الإقامة القصيرة الأجل لمدة تصل إلى سنتين كحد أقصى في كل إصدار (وقد تُمنح لعام واحد في الممارسة العملية). الأساس القانوني يحدد السقف، والقرار النهائي لدى مديريات الهجرة. (en.goc.gov.tr)

4) الفرق بين الإقامة والجنسية
لا تُخلط بين قانون الإقامة العقارية في تركيا والجنسية بالاستثمار؛ فالأولى تُمنح بشرط قيمة عقارية أدناها 200 ألف دولار (تفاصيلها لاحقًا)، بينما الجنسية مسار آخر بمتطلبات أعلى مختلفة.

اقرأ ايضا القانون المدني التركي: 10 حقائق عملية

شروط حديثة في قانون الإقامة العقارية في تركيا

5) حدّ القيمة الأدنى “200,000$” بعد 16 أكتوبر 2023
اعتبارًا من 16 أكتوبر/تشرين الأول 2023، رُفع الحدّ الأدنى لقيمة العقار المؤهِّل للإقامة العقارية إلى 200,000 دولار أمريكي موحدة في كل الولايات (لا تمييز بين مدينة كبرى وأخرى).

تنطبق القيم السابقة (75 ألف/50 ألف دولار) فقط على المشتريات قبل هذا التاريخ. عمليًا: يجب أن تُظهر قيمة الطابو (وبأثر سعر صرف البنك المركزي يوم التسجيل) ما يعادل 200,000$. (Ikamet, LIMITLESS Yabancı Danışmanlık Şirketi)

6) العقار يجب أن يكون صالحًا للسكن
لا تُعتَمد عادةً العقارات قيد الإنشاء لأغراض الإقامة العقارية حتى استكمال شروط السكن الفعلي (سند الملكية النهائي، استعمال سكني، …). (Tamestate)

7) الملكية الفردية أو المُشتركة
يمكن فتح الطلب باسم المالك، كما يمكن للأُسرة الاشتراك إذا كانت الملكية مشتركة على نفس المسكن، بشرط استكمال المستندات وتطابق العنوان.

8) قيود على الأحياء/المناطق
منذ منتصف 2022، تُغلق أحياء معيّنة أمام تسجيل الأجانب إذا تجاوزت نسبة الأجانب فيها 20% من السكان. وفي إسطنبول مثلًا، أوضحت رئاسة الهجرة أن 10 أقضية أُغلقت لفترات أمام طلبات الإقامة الجديدة، مع استمرار تحديث القوائم دوريًا. النتيجة العملية: اختيار موقع العقار صار جزءًا من الامتثال، لا مجرد تفضيل سكني. (goc.gov.tr)

من التملّك إلى بطاقة الإقامة

9) شراء العقار وإتمام الطابو

• تحقُّق من أن العنوان يقع خارج الأحياء المغلقة للأجانب.
• أتمِم نقل الملكية واحرص على أن يُثبت الطابو قيمة تعادل 200,000$ أو أكثر (بعد 16/10/2023). (Ikamet)

10) تجهيز ملف الإقامة

• استمارة طلب الإقامة عبر e-ikamet وطباعة النسخة النهائية.
• جواز سفر ساري + نسخة.
• صور بيومترية حديثة.
• تأمين صحي داخل تركيا يغطي مدة الإقامة.
• وصل سداد الرسوم (رسوم الوثيقة + الرسوم المتغيرة).
• سند الملكية (الطابو) يثبت الملكية السكنية.
• عقد زواج/شهادات ميلاد عند تضمين أفراد الأسرة.

11) حجز الموعد وتقديم الملف
بعد تعبئة الطلب تُحدَّد زيارة مديرية الهجرة الأقرب لعُنوانك لتسليم الملف وأخذ البصمات إن لزم.
تلميح تنفيذي: احمل الأصل والترجمة المصدّقة لكل وثيقة أجنبية.

12) المتابعة والاستلام
بعد الموافقة، تُرسل بطاقة الإقامة إلى عنوانك المسجّل. احتفِظ بنسخ إلكترونية من كامل الملف لتسهيل التجديد.

“تُحدَّد رسوم الإقامة سنويًا بقرارات وزارة الخزانة والمالية، وتُحصَّل وفق جداول رسمية، ويُصدر «وصل طلب الإقامة» عبر نظام e-ikamet بعد استكمال الموعد.” (en.goc.gov.tr)

التكاليف حسب قانون الإقامة العقارية في تركيا

تنبيه مهم: تختلف الرسوم المتغيرة باختلاف الجنسية، وتتغير القيم سنويًا. الأرقام التالية تقديرية للمساعدة على إعداد الميزانية وليست بديلًا عن الفاتورة الرسمية.

البند	التكلفة التقديرية (TRY)	التكلفة التقديرية (USD)	ملاحظات سريعة
رسوم وثيقة الإقامة (بطاقة الإقامة)	~ 810	~ 25–30	منشور مهني لعام 2025؛ الرقم الفعلي تُحدّده المالية سنويًا. (Akkas Law)
رسوم الإقامة (متغيرة حسب الجنسية)	يحدّدها جدول الرسوم	—	تُحتسب عن المدة؛ تُسدد وفق مجموعة الدولة لدى المالية. (en.goc.gov.tr)
تأمين صحي داخلي (سنة)	1,500–5,000	45–150	يعتمد على العمر وشركة التأمين.
ترجمة وتصديق نوّتيـر	1,500–4,000	45–130	لكل ملف/أفراد الأسرة.
تقرير تقييم عقاري (إن طُلب)	2,500–10,000	75–300	يختلف حسب المدينة والمساحة.
ضريبة نقل الملكية (Tapu Harcı)	4% من قيمة البيع	—	عادةً 2% على المشتري و2% على البائع (متعارف)، وقد يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
رسم خدمات الطابو (دَوران رأسمالي)	1,000–1,500	30–45	يُسدد لدى الطابو عند النقل.

ملاحظة: سعر الصرف التقريبي لغرض الفهم فقط. لضبط الميزانية بدقة، اعتدم على يوم الدفع والفاتورة الرسمية.

قانون الإقامة العقارية في تركيا أم بدائل أخرى؟

المسار	شرط القيمة	المدة عند الإصدار	لِمن يُناسب؟
الإقامة العقارية (قصيرة الأجل)	≥ 200,000$ (بعد 16/10/2023)	حتى سنتين (غالبًا سنة)	من ينوون الإقامة الفعلية ضمن مسكن مملوك. (Ikamet, en.goc.gov.tr)
الإقامة العائلية	لا تشترط قيمة عقار	حتى 3 سنوات	أُسر الحاصلين على إقامة/مواطنين أتراك. (en.goc.gov.tr)
الجنسية بالاستثمار (مقارنة فقط)	≥ 400,000$ عقارًا + شروط	—	مسار مختلف تمامًا؛ ليس موضوعنا هنا.

أخطاء شائعة… وكيف تتجنبها

• الخطأ 1: الاكتفاء بتقييم سوقي شفهي.
  الحل: اعتمد الطابو وما يثبت القيمة الرسمية المتوافقة مع 200,000$ بعد التاريخ المحدد.
• الخطأ 2: تجاهل حالة الحي.
  الحل: افحص قوائم الأحياء المغلقة قبل توقيع العقد النهائي. (goc.gov.tr)
• الخطأ 3: ترجمة غير مُعتمدة.
  الحل: استخدم مترجمًا مُحلّفًا مع تصديق نوّتيـر لتفادي التأخير.
• الخطأ 4: تأمين صحي غير مناسب.
  الحل: اختر وثيقة تغطي فترة الإقامة كاملة وبصيغة مقبولة لدى مديرية الهجرة.
• الخطأ 5: سوء تقدير الرسوم.
  الحل: راجع جدول رسوم الوثيقة والرسوم المتغيرة حسب الجنسية سنويًا، واحتفظ بإيصالات الدفع. (en.goc.gov.tr)

“روودماب” مختصر لتنفيذ ناجح

1. اختيار المدينة والحي (خارج المناطق المغلقة) → 2) حجز العقار مع بند صريح يُمكِّنك من العدول إذا لم تتحقق شروط الإقامة → 3) نقل الطابو بقيمة تُغطي 200,000$ (بعد 16/10/2023) → 4) إعداد ملف الإقامة (استمارة e-ikamet + مستندات) → 5) سداد الرسوم والاحتفاظ بالإيصالات → 6) موعد مديرية الهجرة → 7) استلام البطاقة ومتابعة التجديد مبكرًا.

مصادر رسمية ومفيدة

• رئاسة إدارة الهجرة – أنواع تصاريح الإقامة (النص القانوني والأسس): en.goc.gov.tr/residence-permit-types. (en.goc.gov.tr)
• بيان رسمي حول الأحياء/الأقضية المغلقة ونسبة 20%: goc.gov.tr/… (بيان 16 يوليو 2023). (goc.gov.tr)
• تحديث الحد الأدنى لقيمة العقار 200,000$ (مرجع توضيحي): ikamet.com (20 أكتوبر 2023). (Ikamet)

مستندات قانون الإقامة العقارية في تركيا

حتى تمضي بثبات، اجعل ملفك مكتمِلًا وواضحًا منذ البداية.

أولًا، رتّب المستندات بحسب صاحب العلاقة، ثم—وهذا مهم—احفظ نسخًا إلكترونية (PDF) لكل ورقة تحسّبًا لأي طلب لاحق.

ما يلزم لصاحب الطلب (المالك):

• جواز سفر ساري + نسخة ملوّنة لجميع الصفحات المختومة.
• سند الملكية (الطابو) يثبت أن العقار سكني ومُنتفع به للسكن.
• رقم ضريبي (يمكن استخراجه بسرعة من المديرية الضريبية).
• تأمين صحي داخل تركيا يغطي مدّة الإقامة.
• إثبات العنوان (فاتورة ماء/كهرباء حديثة على نفس العنوان تفيد السكن الفعلي).
• استمارة e-ikamet مطبوعة وموقّعة، وصور بيومترية حديثة.

الملحقات للأسرة (إن وُجدت):

• عقد زواج مُترجم ومصدّق لدى النوتر.
• شهادات ميلاد للأطفال، مترجمة ومصدّقة.
• ما يثبت الإعالة (إذا طُلب لأبناء بالغين).
• سند ملكية مشترك أو سند يمكّن أفراد الأسرة من الإقامة على عنوان المسكن نفسه.

“كلما كان ملفك مُرتّبًا، كانت فرصة تسريع القرار أعلى. الجودة هنا ليست رفاهية—إنما شرط عملي للعبور.”

جدول تدقيق المستندات (حسب الفئة)

المستند/الشرط	صاحب الطلب	الزوج/الزوجة	الطفل القاصر
جواز سفر ساري + نسخ ملونة	✔️	✔️	✔️
صور شخصية بيومترية	✔️	✔️	✔️
استمارة e-ikamet مطبوعة وموقّعة	✔️	✔️	✔️
تأمين صحي داخل تركيا	✔️	✔️	— (قد لا يُطلب للرضّع)
سند الملكية (طابو سكني على نفس العنوان)	✔️	— (تكفي علاقة الزواج)	—
عقد زواج مترجم ومصدّق	—	✔️	—
شهادات ميلاد مترجمة ومصدّقة	—	—	✔️
إثبات العنوان وفاتورة خدمة	✔️	—	—

“ترجمة مُحترفة + تصديق نوتر = أقل أسئلة في الموعد، وأسرع موافقات لاحقًا.”

سيناريوهات القبول والرفض

يُقبَل الطلب عادةً عندما…

• تُستوفى قيمة الطابو المطلوبة ويكون العقار سكنيًا ومستخدمًا للسكن.
• العنوان خارج الأحياء المغلقة، مع إثبات سكن فعلي (فاتورة حديثة).
• التأمين الصحي ساري ويغطّي كامل المدّة.
• مستندات الأسرة مكتملة ومصادَقة.

وقد يُرفَض أو يُعاد استكماله عندما…

• قيمة الطابو أقل من الحدّ المطلوب أو الصفة ليست سكنية.
• العنوان يقع ضمن حي مغلق للأجانب أو هناك تعارض في بيانات العنوان.
• نقص في الترجمات أو تصديقات النوتر، أو تأمين صحي غير مطابق.
• تناقض صريح بين المعلومات المقدّمة والواقع (مثل إقامة على عنوان غير مأهول).

كيف تتصرّف إذا وصلتك ملاحظة استكمال؟
ببساطة: اقرأ الطلب حرفيًا، ثم عالِج النقص بمستند محدّد (لا تُرسل حزمة عشوائية). بعد ذلك، أرفق الإضافة من خلال القناة المبيّنة لك أو في الموعد المحدّد.

“قرار الهجرة لا يعاقب على الخطأ الأول، لكنه لا يتسامح مع التراخي في التصحيح.”

نموذج حسابي للتكلفة حسب المدينة (افتراضي للتخطيط)

لتكوين صورة مالية سريعة، إليك تجميعًا افتراضيًا (غير مُلزِم) يساعدك على تقدير الميزانية التشغيلية لملف الإقامة—باستثناء ضريبة نقل الملكية (4% من سعر البيع) لأنها تعتمد مباشرة على قيمة العقار:

البند/المدينة	إسطنبول (TRY)	أنقرة (TRY)	أنطاليا (TRY)	شرح موجز
تأمين صحي سنوي	2,200–4,500	2,000–4,000	2,000–4,200	يتأثر بالعمر والشركة.
ترجمة + نوتر (حزمة أسرة صغيرة)	2,000–5,000	1,800–4,500	1,800–4,500	يختلف بعدد الوثائق.
تقرير تقييم عقاري (عند الطلب)	3,000–8,000	2,500–7,000	2,500–7,500	على حسب المساحة والموقع.
رسوم بطاقة الإقامة	~810	~810	~810	تُعلن سنويًا رسميًا.
رسوم الإقامة المتغيّرة	حسب الجنسية	حسب الجنسية	حسب الجنسية	تُحسب وفق جنسية المتقدّم.
خدمات طابو/رسوم إدارية صغرى	1,000–1,500	1,000–1,500	1,000–1,500	«دوران رأسمالي» ونحوه.
إجمالي تقريبي (بدون 4%)	~9k–19k	~8k–17k	~8k–18k	افتراضي لأغراض التخطيط.

ملاحظات عملية:

• ضريبة الطابو 4% تُحتسب على قيمة البيع وتُوزّع عادةً بالتفاهم بين البائع والمشتري.
• أضِف هامش طوارئ 10–15% لتغطية فروق الأسعار وتقلبات الصرف.
• يختلف جدول الرسوم الرسمي سنويًا، لذا اعتمد على الفاتورة النهائية يوم الدفع.

من “إقامة عقارية” إلى استقرار أطول

التجديد بخطوات واقعية:

1. ابدأ قبل الانتهاء بفترة كافية؛ عادةً ما يُطلب استمرار سبب الإقامة (السكن في عقارك).
2. حدّث التأمين الصحي لنفس المدّة المطلوبة.
3. جهّز فواتير حديثة تُثبت إشغال العنوان، ولاحقًا—إذا طُلب—استمرارية الملكية.
4. راجع العنوان والأحياء: هل لا يزال الحي متاحًا لتسجيل الأجانب؟ إن وُجدت تغييرات، ناقش البدائل مبكرًا.

هل يمكن التحويل لمسارات أطول؟
نعم، ولكن بشروطٍ عامة تتعلّق بالمدد الفعلية للإقامة والامتثال وعدم انقطاع الإقامة. المسارات الأطول (كإقامات أطول أمدًا) لها اشتراطاتها المستقلة، لذلك عالِجها كمشروع لاحق منفصل.

السفر والخروج والعودة:
بطاقة الإقامة ليست بديلًا عن تأشيرات دول أخرى، لكنها تسهّل الدخول لتركيا طوال صلاحيتها. بالمقابل، حافظ على عنوانك مسجّلًا وحدّث بياناتك إن تغيّرت لضمان وصول البريد الرسمي.

استراتيجيات “توفّر عليك أسابيع”

• تحقّق من الحي قبل التوقيع: اختر حيًا خارج المناطق المغلقة تجنّبًا لمفاجآت العنوان.
• ارفع هامش قيمة الطابو قليلًا فوق الحدّ الأدنى تفاديًا لفروقات صرف اليوم.
• ترجمة مُحترفة من البداية: تجنّب إعادة الترجمة—وفّر وقتك ومالك.
• احتفظ بمجلّد سحابي لكل مستند (PDF + صور مختصرة)؛ عند أي طلب إضافي ستكون جاهزًا خلال دقائق.
• موائمة التأمين الصحي مع مدّة الإقامة المطلوبة: عام/عامان، بحسب ما تستهدفه.
• تواصل مع جهة مختصّة للخدمات التنفيذية إن رغبت بتفويض المهمة—ولأقرب حل عملي زُر الموقع.

“سرّ الانسيابية ليس في معرفة البنود فقط، بل في ترتيبها بالترتيب الذي تريده الجهة المانحة تمامًا.”

ملف قانون الإقامة العقارية في تركيا

• “أُرفِق نسخة مترجمة ومصدّقة من عقد الزواج لتوحيد العنوان العائلي.”
• “تأمين صحي يغطي مدة الإقامة المطلوبة، مع بوليصة سارية من تاريخ التقديم وحتى نهاية المدة.”
• “تأكيد إشغال العنوان بفاتورة خدمة حديثة (آخر 3 أشهر).”
• “سند ملكية (طابو) يثبت صفة سكنية للعقار ومطابقة قيمة التسجيل للحدّ المطلوب.”

خاتمة

قانون الإقامة العقارية في تركيا يمنحك طريقًا واضحًا عندما تملك مسكنًا سكنيًا مُوثّقًا وتُظهر سكنًا فعليًا على العنوان، مع ملف مترابط وخالٍ من الفجوات.

بالتالي، خطّط لقيمة طابو مريحة فوق الحدّ الأدنى، وتجنّب الأحياء المغلقة، وامنح ملفك اللمسة الاحترافية منذ الصفحة الأولى.

أسئلة حول قانون الإقامة العقارية في تركيا